La extinción del condominio es la desaparición de la propiedad común de un bien determinado por varias personas. La copropiedad es la propiedad conjunta de varios titulares, asignándose cuotas de propiedad a cada uno de ellos.

La causa más frecuente de extinción del condominio es la voluntad de los propietarios de no seguir formando parte de esa comunidad. Pero no es el único.

Cuando el copropietario no pueda extinguirse de mutuo acuerdo y el bien sea indivisible, se dividirá el bien mediante subasta.

Causas de extinción del condominio:

Las causas de extinción del condominio están establecidas en los artículos 395 a 406 del Código Civil.

También debe tenerse en cuenta la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando la división de bienes deba efectuarse mediante subasta judicial.

Las causas de extinción del condominio son, en principio, las mismas que las de extinción del dominio, tales como abandono, destrucción o usurpación, entre otras.

Sin embargo, debido a las condiciones de copropiedad, el Código Civil establece una serie de causales específicos:

• La renuncia a los derechos de los copropietarios a favor de uno de ellos.

• Venta del bien a un tercero y distribución del resultado entre los miembros de la comunidad.

• Cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la división de sus bienes. Es un procedimiento judicial, el inicio de la división de un bien común indica la extinción de la copropiedad. El resultado puede ser una división material, formando propiedad horizontal, o económica, si el bien es indivisible. En este caso, uno de los propietarios mantiene la titularidad, mientras que el resto recibe una indemnización en función de sus cuotas. También puede repartirse mediante subasta si no hay acuerdo entre las partes.
  
  

Extinción por mutuo acuerdo de las partes:

La copropiedad puede extinguirse de mutuo acuerdo por la elección de alguna de las formas previstas, ya sea que uno de los propietarios adquiera partes indivisibles de los demás, ya sea que el que quiera retirarse de la copropiedad reciba una indemnización.

Sin embargo, es posible que se venda el bien y que los copropietarios repartan el dinero en función de sus cuotas.

Los copropietarios que apoyen el acuerdo deben realizar la valoración del bien que pretendan dividir, establecer preacuerdos sobre cómo se realiza la valoración y, además, comprometerse a aceptarlo.

La escritura de extinción del condominio puede otorgarse ante una notaría, previo pago del impuesto correspondiente.

En el caso de un bien inmueble, de la vivienda familiar de un cónyuge en vía de divorcio o separación, la extinción de la copropiedad debe constar en el convenio regulador.

Si esta decisión es homologada por la Justicia, se convierte en escritura de extinción del condominio junto con la sentencia. Cuando así se hace, a diferencia del divorcio ante el notariado, tampoco se grava el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Extinción del condominio por vía judicial:

Si los copropietarios no están de acuerdo, ya sea por el precio o por el modo de dividir el bien, la única vía es acudir a la justicia con la demanda de división de la cosa común.

La acción de dividir la cosa común implica exigir al juzgado la extinción de la copropiedad, ya sea asignando a cada propietario la parte que le corresponde, si la propiedad es divisible, o vendiendo, si es indivisible, el dinero resultante y distribuyéndolo después.

En realidad, en las leyes jurídicas no existe un procedimiento específico para llevar adelante la sentencia de división de la cosa común, sino que se trata de llevarla a cabo de la forma más abierta posible, pero sin vulnerar los derechos de ninguna de las partes.

Por ello, uno de los procedimientos más utilizados es el previsto en el artículo 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece el remate del bien o la subasta pública.

Documentación necesaria:

• Los títulos de propiedad de los bienes en que se disuelva la Comunidad.

• DNI de los copropietarios, en caso de intervención de alguna sociedad, poderes en vigor o nombramiento de administradores.

• En fincas urbanas, certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente en el pago de los gastos de la comunidad.

• Referencias catastrales de bienes (último recibo del IBI)

• Si están arrendados o no.

• El valor que se asigne a cada bien.

• Cómo se adjudican los bienes a los copropietarios.

• Forma de pago de los gastos de la operación: notaría, plus valor municipal (si son fincas urbanas).